Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТРЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТРЦ.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.
Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Дата расчетов: 20.12.2016.
Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,79 руб. / долл.).
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ "Инвест-Проект".
Концепция ТРЦ
По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта "с нуля", включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.
После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.
Структура площадей ТРЦ:
- «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
- административно-технические площади – *** тыс. кв.м.
Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.
Наполнение площадей:
- «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
- торговая галерея;
- развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
- фуд-корт;
- офисные помещения;
- общественное пространство.
Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.
Итого общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.
Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях
Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 180 000 000 руб. (19 096 941 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Маркетинговый обзор отрасли
Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей.
По итогам 1-го полугодия 2016 года абсолютным лидером по насыщенности торговыми площадями в России остается Краснодар – на 1 тыс. жителей в городе приходится 808 кв. м; в тройку по этому показателю также входят Екатеринбург (532 кв. м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность рынка Санкт-Петербурга составляет 417 кв. м, Москвы – 394 кв. м.
Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м², 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м² на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.
В настоящий момент в целом по рынку вакантность в торговых центрах Москвы остается стабильной и составляет 10%. По оценкам Colliers, такой уровень свободных площадей сохранится до конца года – прогноз подтверждается динамикой заполнения вакантных площадей в действующих торговых центрах, информацией о подписанных договорах аренды и арендаторах, ведущих ремонт помещений в новых и заявленных к открытию объектах.
В Южном административном округе столицы на конец I полугодия 2016 г. сосредоточен наибольший объем качественных торговых площадей. Открытие ТРЦ «Ривьера», расположенного здесь, увеличило разрыв с другими округами Москвы по данному показателю. В рейтинге обеспеченности торговыми площадями лидером является Зеленоградский административный округ. А наименее обеспеченным на протяжении нескольких лет остается Восточный административный округ, и, несмотря на то, что в III квартале 2016 г. в ВАО ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино парк» (GLA – 39 тыс. м2), ситуация не изменится.
Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения развития торговой недвижимости городами являются Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. Однако при условии ввода в эксплуатацию торговых объектов, строительство которых анонсировано в данных городах, Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск могут оказаться перенасыщенными качественными торговыми площадями и сложными для дальнейшего девелопмента. Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.
Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2020 г.
Ключевые параметры проекта:
1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
3. площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
4. бюджет проекта: 1 180 000 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. инвестиционная стадия: с января 2017 г. по декабрь 2018 г.
7. начало сдачи в аренду: с января 2019 г.;
8. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
9. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
10. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 18%);
11. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
12. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
13. рентабельность по прибыли – **%;
14. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
15. IRR проекта: ***%;
16. PI проекта: *** б/р;
17. NPV проекта: *** млн. руб.;
18. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
19. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
20. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.
Бизнес-план содержит 121 страницу, 31 таблицу, 21 график, 13 диаграмм и 1 рисунок.
